Curiosidades: Servidumbre de paso a favor del Ayuntamiento en calle privada

Servidumbre de paso a favor del Ayuntamiento en calle privada

Fecha de la consulta: 10/2/2011 – OBSERVACIONES

DERECHO LOCAL

Téngase en cuenta que, con posterioridad al planteamiento de esta consulta y su respuesta, el art. 17 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el RDLeg 2/2008, de 20 de junio ha sido modificado por el art. 25 del RDLey 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa.

En la nueva regulación se añade un apartado 6 estableciendo que “la constitución y modificación del complejo inmobiliario deberá ser autorizada por la Administración competente donde se ubique la finca o fincas sobre las que se constituya tal régimen, siendo requisito indispensable para su inscripción que al título correspondiente se acompañe la autorización administrativa concedida, o el testimonio notarial de la misma”.

Planteamiento

Hay un complejo que es un conjunto de comunidades y supra comunidades de propietarios sujetas a la Ley de Propiedad Horizontal. Las calles particulares son de propiedad comunitaria, según el Registro de la Propiedad, y su administración corresponde a la junta de propietarios. Estas calles particulares no incluyen el subsuelo que discurre sobre la cubrición o forjado que da techo a parte de la planta sótano que son garajes.

Se ha solicitado por la Junta de propietarios la cesión al Ayuntamiento. ¿Se podría constituir una servidumbre de paso a favor del Ayuntamiento que comportaría su conservación y mantenimiento de las calles con la peculiaridad de los posibles daños al forjado? ¿O sería más conveniente la cesión del dominio público total de esas calles?

Respuesta

No en pocas ocasiones las tipologías edificatorias autorizadas en los expedientes de licencias de obras llevan aparejado que las edificaciones compartan un espacio libre de titularidad privada, que aunque bajo la apariencia de calle, no comparta tal naturaleza ya que no se prevé mecanismo alguno de cesión de dicho suelo a favor del Ayuntamiento con carácter previo a la concesión de la licencia de obras, por lo que podemos considerar que se trata de un espacio libre de titularidad privada.

Lo cierto es que existe una evidente confusión en la doctrina en cuanto a las titularidades públicas o privadas del suelo y su uso público, especialmente en cuanto al tema de la titularidad de las calles. Como regla general, las calles son de titularidad pública y, por ende, no existen calles privadas. La jurisprudencia ha reconocido incluso sobre las llamadas calles privadas la potestad municipal de abrirlas al tráfico y de obligar a que se respete el derecho de circulación de los vecinos. Incluso la falta de recepción no impide «el libre paso por dichos viales». Sin embargo, en lo que respecta a los espacios libres no siempre ocurre así; excepcionalmente, todas aquellas zonas verdes concretas y espacios libres que sirvan exclusivamente a los edificios de la urbanización y que así consten en la inscripción registral (por ejemplo, las que den frente a las viviendas o la rodeen), podrán tener la consideración de espacios de titularidad privada de uso público.

La expresión «espacios privados de uso público» sólo es referible a las urbanizaciones privadas, hoy de iniciativa particular, pero aplicable también al caso que nos ocupa, donde no existe una actuación urbanizadora, sino edificatoria, en las que coexisten dos sistemas de regulación de las cosas de uso común o colectivo:

a) Uno, el llamado sistema jurídico administrativo, que está constituido por los subsistemas urbanísticos del sector objeto de urbanización particular (vías públicas, zonas verdes públicas y los espacios libres de la misma naturaleza), cuya titularidad corresponde al Ayuntamiento y nunca a los particulares.

b) Y otro, el llamado sistema jurídico privado, constituido por los llamados subsistemas urbanísticos privados, complementarios de los anteriores, tales como las llamadas calles privadas, zonas verdes y espacios libres entre bloques que están reservados a los propietarios, a todos, y a los que acceden a la urbanización y por ello se denominan espacios privados de uso público.

A este respecto, indica el art. 396 del Código Civil -CC- (EDL 1889/1) que «Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como…… y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles». Expresión donde encontramos la justificación de establecer un régimen de aprovechamiento común para los espacios libres entre manzanas.

Llevada la teoría a la práctica en el caso que se nos plantea, ese Ayuntamiento debe partir de conocer si el deber

de ceder el espacio libre o la calle se encuentra entre las obligaciones inherentes al derecho de propiedad para esa clase de suelo. Dicha obligación ha debido articularse mediante la oportuna técnica de gestión urbanística, ya sea, la cesión previa a la concesión de la licencia de obras, si el complejo ha tenido origen en una actuación edificatoria, ya sea el proyecto de reparcelación, si trae causa de una actuación urbanizadora. De los datos aportados vamos a presumir que el conjunto de comunidades y supra comunidades de propietarios trae causa de una o varias actuaciones edificatorias sujetas a la concesión de licencias de obras sin la exigencia previa de ceder al Ayuntamiento dotación pública alguna, de donde no podemos extraer otra conclusión, sino la de que el planeamiento municipal no ha previsto la ejecución de una calle entre manzanas, sino un espacio libre de uso público, cuya titularidad privada ha sido atribuida por el derecho a edificar, sin otras limitaciones que las establecidas en la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal -LPH-, y en las normas urbanísticas municipales sobre control de la estética y composición de edificios.

En este punto, debemos introducir la figura del Complejo Inmobiliario, que se regula en el art. 24 LPH, de donde se desprende que para que pueda hablarse de complejo inmobiliario es requisito imprescindible la existencia de varios edificios independientes y, a la vez, con elementos comunes y servicios generales que comparten, con derechos y obligaciones, varios bloques o parcelas, que tienen asignada una cuota de participación. Del mismo modo, el art. 17.3 del RDLeg 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo -TRLS-, autoriza la figura del complejo inmobiliario bajo la que se puede considerar la superficie total como una sola parcela siempre que dentro del perímetro de la misma no quede superficie alguna que, conforme a la ordenación territorial y urbanística aplicable, deba tener la condición de dominio público, ser de uso público o servir de soporte a las obras de urbanización o puedan computarse a los efectos del cumplimiento del deber legal de cesión de viales, espacios libres, zonas verdes o restantes dotaciones públicas.

Por otra parte también debemos indicar que como es sabido el art. 350 CC establece que «…el propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo de ella, y puede hacer en él las obras, las plantaciones las excavaciones que le convengan, salvo las servidumbres, y con sujeción a lo dispuesto en las leyes sobre minas y aguas y en los reglamentos de policía»; aunque ya nadie interpreta este precepto conforme al aforismo romano usque ad inferos usque ad sidera, debemos plantearnos hasta dónde llega hoy en día la disociación del suelo y subsuelo. En palabras de Alejandro Nieto «la desmembración o la división de la propiedad de un inmueble entresuelo, vuelo y subsuelo es conocida y practicada desde tiempo inmemorial…»

El TS ya reconoce en su sentencia de 28 de octubre de 1958 la existencia de la propiedad disociada de suelo y subsuelo; asimismo ha encontrado cobijo en la legislación civil, apoyada en figuras tales como el derecho de superficie, el derecho de sobreedificación o subedificación, o incluso en la propiedad horizontal.

No siendo momento de extendernos sobre los amplios estudios doctrinales efectuados sobre la utilización del subsuelo y su desmembración respecto al uso del suelo, nos centraremos en el subsuelo desde una perspectiva registral inmobiliaria, habiendo sido objeto de análisis en la Resolución de la DGRN de 5 de abril de 2002, en la que se pretende dar salida desde el punto de vista registral a la situación en la que el volumen de lo construido en el subsuelo no se corresponde, en su verticalidad, con lo existente en superficie, no ya en cuanto a su uso sino ni siquiera en cuanto a su titularidad, estableciendo la siguiente consideración, «…Si los terrenos eran inicialmente dotacional público, se deben cumplir los requisitos legales en orden a la desafectación como bien demanial del subsuelo para su configuración como bien patrimonial, siendo precisa, además, la licencia

urbanística de segregación…» Acto seguido, la DGRN emplea la figura del complejo inmobiliario para explicar la vinculación del subsuelo con la superficie, debiendo quedar claramente reguladas las relaciones derivadas de la coexistencia de un subsuelo privado y un suelo público, creándose una relación de comunidad entre el dominio privado y el público: «el subsuelo al que se dota de folio independiente por ser objeto autónomo de relaciones jurídicas y de régimen jurídico diverso del suelo, no queda desconectado totalmente de la superficie sino que, por el contrario, su relación va a articularse mediante la técnica del doble folio propio de los complejos inmobiliarios puesto que existe algún elemento común…».

En definitiva, consideramos que una de las posibles soluciones que cabe ofrecer a la situación planteada, por lo demás muy frecuente, y que viene originada por la autorización de ciertas tipologías edificatorias en que el uso del suelo y el subsuelo no comparten un mismo destino urbanístico, se debe dar en el acto de constitución del meritado complejo inmobiliario, previo acto de desafectación del subsuelo en el que se ubican los aparcamientos privados, y concesión de licencia de segregación de dicha porción del subsuelo, procediendo a regularizar dicha disociación de usos y titulares empleando técnicas de derecho civil y consistentes en la creación de un régimen de propiedad horizontal, en el que la conservación del uso del espacio público es municipal, no así la de los elementos comunes del inmueble (Complejo Inmobiliario), entre los que se encuentran los elementos estructurales del forjado que comparte el suelo y subsuelo, que se regirá por el régimen de propiedad horizontal.

Como quiera que parece que no es ya momento de articular esa solución, le indicaremos a nuestro consultante que consideramos que los pasajes, corredores, calles privadas o espacios libres entre edificaciones, si no han sido configurados en el planeamiento municipal como calles, no deben tener la consideración de dominio público ni soportar obras de urbanización de cesión al municipio, estando vinculados dichos espacios a la construcciones autorizadas como espacios libres de titularidad privada configuradores de una especifica tipología edificatoria. Ahora bien, en la medida en que sea el Ayuntamiento el que esté interesado en que dichos elementos sean de uso del común de los vecinos, entendemos que cabría articular, vía convenio, la asunción del compromiso de conservación y mantenimiento de los mismos, y la constitución de una servidumbre de paso a favor del Ayuntamiento, precisando que los elementos comunes del inmueble (Complejo Inmobiliario), entre los que se encuentran los elementos estructurales del forjado que comparte el suelo y subsuelo, se regirán por el régimen de propiedad horizontal.